Podpisując kontrakt rok temu, zakładałeś określoną marżę. Dziś, przez wzrost cen stali, betonu czy paliwa, ta marża stopniała do zera lub – co gorsza – dokładasz do interesu. Inwestorzy często rozkładają ręce, twierdząc: „mamy ryczałt, nic nie da się zrobić”. Czy na pewno?
Jako radca prawny obsługujący inwestycje budowlane, podpowiadam: ryczałt to nie wyrok. Oto ścieżki prawne, które pozwalają renegocjować stawkę nawet w „sztywnych” kontraktach.
1. Klauzula waloryzacyjna w umowie (Sprawdź to najpierw)
Zacznij od dokładnej analizy umowy. Wiele nowoczesnych kontraktów (zwłaszcza opartych o FIDIC lub duże zamówienia publiczne) zawiera automatyczne klauzule waloryzacyjne.
Co sprawdzić?
- Czy umowa przewiduje „koszyk waloryzacyjny” (np. wskaźniki GUS)?
- Jaki jest limit waloryzacji (cap)? Często jest to 5-10% wartości kontraktu.
- Czy złożyłeś odpowiedni wniosek w terminie? Często uprawnienie wygasa, jeśli nie zgłosisz roszczenia w ciągu np. 28 dni.
2. Klauzula „Rebus Sic Stantibus” (Art. 357¹ K.C.)
Jeśli w umowie nie ma słowa o waloryzacji, wchodzi Kodeks Cywilny. Artykuł 357¹ to potężne narzędzie dla Wykonawców. Mówi on o „nadzwyczajnej zmianie stosunków”, której nie dało się przewidzieć.
Wojna, drastyczny skok inflacji czy przerwanie łańcuchów dostaw to klasyczne przykłady. Sąd (lub mediator) może na tej podstawie podwyższyć Twoje wynagrodzenie, aby przywrócić równowagę stron.
3. Roboty dodatkowe a zamienne
Inwestorzy często próbują „upchnąć” dodatkowe prace w ramach ryczałtu. To błąd.
Jeśli Inwestor zmienia technologię lub zakres prac, a nowa technologia jest droższa – masz prawo do dopłaty. Kluczem jest tutaj dobra dokumentacja. Każde odstępstwo od projektu budowlanego zgłaszaj wpisem do Dziennika Budowy i notatką służbową. Bez tego, na koniec budowy, usłyszysz: „wykonałeś to na własny koszt”.
Podsumowanie
Nie musisz godzić się na straty. Renegocjacja kontraktu to gra argumentów. Aby ją wygrać, potrzebujesz solidnej analizy prawnej i wyliczenia szkody.
Twoja budowa przestała być rentowna?
Przeanalizuję Twój kontrakt i przygotuję strategię negocjacyjną z Inwestorem. Walcz o swoje pieniądze, zanim będzie za późno.