Podpisanie kontraktu budowlanego to moment euforii – mamy zlecenie, mamy przychód. Jednak jako radca prawny obsługujący inwestycje budowlane, często widzę, jak ta euforia gaśnie w połowie realizacji. Powód? Źle skonstruowana umowa, która przerzuca całe ryzyko na Wykonawcę.
W gąszczu paragrafów łatwo przeoczyć zapisy, które mogą zrujnować rentowność projektu. Oto 5 najczęstszych pułapek prawnych, na które musisz uważać, negocjując kontrakt EPC lub umowę podwykonawczą.
1. Brak limitu kar umownych (Cap on penalties)
To absolutny klasyk. Inwestorzy często wpisują katalog kar za opóźnienia, BHP czy braki w dokumentacji, nie ustalając górnego limitu odpowiedzialności.
Dlaczego to błąd?
W skrajnym scenariuszu, przy kumulacji opóźnień (często niezależnych od Ciebie), kary mogą „zjeść” całą Twoją marżę, a nawet przekroczyć wartość kontraktu.
Rada eksperta:
Zawsze negocjuj górny limit kar umownych (tzw. Cap). Rynkowy standard to zazwyczaj 10-20% wartości wynagrodzenia netto. Powyżej tego progu Inwestor powinien dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, co wymaga od niego udowodnienia szkody.
2. „Wszystkie prace niezbędne” – czyli nieprecyzyjny zakres
Zapisy typu: „Wykonawca zobowiązuje się wykonać wszelkie prace niezbędne do funkcjonowania obiektu, nawet jeśli nie zostały ujęte w dokumentacji” to otwarta furtka do darmowych robót dodatkowych.
Dlaczego to błąd?
W ryczałcie Inwestor będzie twierdził, że wszystko, o czym zapomniał projektant, jest Twoim ryzykiem.
Rada eksperta:
Precyzyjnie definiuj zakres prac (Scope of Works) poprzez odwołanie do konkretnych załączników (projekt budowlany, specyfikacja). Wprowadź procedurę dla robót dodatkowych i zamiennych, ustalając z góry stawki za roboczogodzinę i materiały.
3. Brak lub błędna klauzula waloryzacyjna
W dobie dynamicznie zmieniających się cen stali, betonu czy paliwa, brak mechanizmu waloryzacji w kontrakcie długoterminowym to hazard, a nie biznes.
Dlaczego to błąd?
Jeśli podpisujesz kontrakt na 18 miesięcy „na sztywno”, a ceny materiałów wzrosną o 30%, dokładasz do interesu. Sądy co prawda stosują klauzulę rebus sic stantibus, ale proces trwa latami.
Rada eksperta:
Wprowadź automatyczną waloryzację opartą np. o koszyk wskaźników GUS (robocizna + materiały). Ustal „próg bólu” (np. zmiana cen o +/- 5%), po przekroczeniu którego ceny ulegają aktualizacji.
4. Odbiór uzależniony od „braku wad”
Zapis: „Podstawą do wystawienia faktury jest protokół odbioru końcowego podpisany bez uwag i wad”.
Dlaczego to błąd?
W budownictwie idealne odbiory nie istnieją. Drobna rysa na ścianie czy brak jednej klamki może stać się pretekstem dla Inwestora, by wstrzymać wypłatę wielomilionowej transzy końcowej.
Rada eksperta:
Rozróżnij w umowie wady istotne (uniemożliwiające użytkowanie) od wad nieistotnych (usterek). Zapisz wprost, że wady nieistotne nie wstrzymują odbioru i płatności, a jedynie zobowiązują Wykonawcę do ich usunięcia w wyznaczonym terminie.
5. Prawo do odstąpienia bez zabezpieczenia zapłaty
Inwestorzy często rezerwują sobie prawo do wyrzucenia Wykonawcy z budowy „w trybie natychmiastowym” z błahych powodów, przejmując plac budowy i wbudowane materiały.
Dlaczego to błąd?
Zostajesz z zamówionymi materiałami, zapłaconymi podwykonawcami i brakiem płatności od Inwestora, który twierdzi, że musi najpierw dokonać inwentaryzacji (co trwa miesiącami).
Rada eksperta:
Zadbaj o symetrię. Jeśli Inwestor odstępuje od umowy, musi natychmiast opłacić zinwentaryzowane roboty oraz odkupić materiały zamówione pod tę inwestycję, których nie da się wbudować gdzie indziej.
Podsumowanie
Jako prawnik in-house wielokrotnie widziałem, jak powyższe błędy paraliżowały płynność finansową firm budowlanych. Lepiej poświęcić tydzień na twarde negocjacje umowy, niż dwa lata na proces sądowy o zapłatę.
Potrzebujesz weryfikacji kontraktu przed podpisaniem?
Skorzystaj z mojego doświadczenia w obsłudze dużych inwestycji. Sprawdzę Twoją umowę, wskażę ryzyka i zaproponuję bezpieczne brzmienie klauzul.